Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

child pic

Довольно последовательный взгляд

http://www.novayagazeta.ru/politics/56123.html

Апологеты приватизации пытаются поставить знак тождества между нею и признанием права частной собственности, без которого дальнейшее развитие российского (советского) общества было действительно невозможно. На самом деле приватизация в том виде, в котором она была проведена, не имеет никакого отношения ни к развитию института частной собственности, ни к развитию конкурентной рыночной экономики, ни к развитию демократии. [...] Если говорить о демократизации общества, то пик этого процесса был пройден еще во времена Горбачева, а с началом приватизации как раз совпало сворачивание демократии. Новая Конституция была написана кровью российского парламентаризма на приватизированной совести нации [...]

Прямой отказ от приватизации был для Путина невозможен, так как он получил власть из рук тех, кто был главным ее бенефициаром. Поэтому он инициировал «кривую национализацию», при которой собственность формально продолжала оставаться частной, но распоряжаться ею без согласия правительства было уже невозможно. Эта национализация оказалась такой же бандитской, какой была сама приватизация. Государство при помощи спецслужб и с прямой опорой на криминал выстроило систему неформального контроля над предпринимателями, в основе которой лежал экономический террор (право правительства отнять любую собственность у любого собственника, а самого его репрессировать).


Не знал про этого публициста раньше. via http://lj.rossia.org/users/tiphareth/1646756.html
child pic

Классовая чистка

В Британии заметная часть населения живет в квартирах, снимаемых по льготной цене у государства. Тем, кто победнее государство иногда оплачивает всю арендную плату за частную квартиру. Ответственны за это местные советы и квартиры они снимают на своей территории. В центральном Лондоне иногда получается забавно: люди поселяются бесплатно в дома стоимостью за £2,000,000 и арендой в £7,000 в месяц.

Теперь правительство решило ограничить бесплатную квартплату £400 в неделю. Это тоже немало, заведомо больше, чем обычно позволяет себе платить за аренду, скажем, университетский профессор, но меньше, чем стоимость аренды больших квартир в хороших районах Лондона. Тем, кто живет в более дорогих квартирах и хочет в них остаться, придется доплачивать самим.

Выяснилось, что в некоторых районах государственные школы опустеют: например, ожидается вынужденный отъезд 43% учеников младших классов в Maida Vale. Поскольку живущие в тех местах в своих квартирах обычно отдают детей в частные школы, эффект в государственных школах будет еще больше.

Видимо, в мирное время такого вынужденного движения социальных групп тут давно не было. Думаю, будет веселенькая зима.



child pic

О Саяно-Шушенской ГЭС, стоимости здравоохранения и non-profit

vvagr считает, что авария на ГЭС произошла не из-за чубайсовских реформ и раздела РАО ЕЭС: "Развал единой энергосистемы" - это рассинхронизация генерирующих агрегатов или каскадная авария.

Верно, что рассинхронизация или каскадная авария были бы совсем типичными симптомами неудачного разделения компании. Однако, и аварии типа нынешней стали более вероятны в результате приватизации и разделения.

В части генерации, чубайсовские реформы свелись к тому, что монополист с сильной технократической культурой был разделен на (частично-)частные компании, управляемые "эффективными менеджерами" (ЭМ). "ЭМ" - это вовсе не ругательство, а управленец, который оптимизирует компанию под интересы акционеров и/или свои. На практике, главными факторами оптимизации для ЭМ были 1) инвестиционные программы, требуемые государством при приватизации 2) высокие ставки доходности, требуемые собственниками 3) ограниченная ответственность акционерных обществ.

С инвестиционными программами ЭМ государство просто кинули, как это принято в России. А высокие ставки доходности в сочетании с ограниченной ответственностью приводят к тому, что рубль, несэкономленный на скушных технических протоколах и невыплаченный дивидендом сейчас, хуже, чем 100 рублей, которые ежегодно теряются с вероятностью 1% на авариях следующие 20 лет. Потому что дисконтируются эти 20 ожидаемых рублей потерь по высокой ставке и потому что за совсем большие потери общества с ограниченной ответственностью не платят.

Поэтому под управлением ЭМ компании неизбежно тратят куда меньше на безопасность, чем при старых управленцах-инженерах. И тем более меньше, чем в хорошо управляемом и недеморализованном неплатежами монополисте. И технические аварии, типа нынешней, совершенно закономерны при приватизации и разбиении компании (кстати, интересные технические гипотезы о том, что именно случилось). При этом "эффективны" ЭМ совершенно буквально и без кавычек.

Есть немало областей деятельности, где можно было бы построить все на коммерческой основе, но вместо этого во многих странах действуют либо монополисты, либо non-profit организации. Часто причины этого - именно в том, что деятельность по извлечению прибыли слишком дорого обходится окружающим. Происходит это необязательно из-за опции кинуть государство или ограниченной ответственности за катастрофический риск. Другой пример - медицина. Огромная разница в информации между "продавцом" и "покупателем" делает for-profit операции абсурдно дорогими; настолько, что это стало американской бюджетной проблемой номер 1. Подробнее об этом хорошо написано тут: http://www.newyorker.com/reporting/2009/06/01/090601fa_fact_gawande, via marginalrevolution. Лучшее объяснение того, почему американскоеая медицина здравоохранение настолько дороже европейского при худших результатах, из тех, что я видел.


child pic

housing is not wealth

Очень умный мужик, бывший член monetary policy commitee Банка Англии. Расписывает макроэффекты забавного наблюдения, которое я сделал для себя год назад, на микро-allocation уровне. Если некто не купил дом, но думает, что скорее всего его в этом городе купит когда-нибудь в следующие 20 лет или соберется купить дом подороже, то его позиция в жилье не нейтральная, а короткая. Поэтому если у некты нет уверенного тактического прогноза на год другой, то ему надо покупать недвижимость как можно скорее, прогсто для снижения риска. И наоборот, людям, которые собираются выводить деньги из жилья к пенсии, есть резоны делать это быстрее. Рассуждение тривиальное, но при всем внимании, которое деловая пресса разных стран уделяет ценам на недвижимость, это мало кем проговаривается. Например, западная пресса всегда под "good news" подразумевает рост цен, что совершенно неочевидно для заметной части читателей. А ведь эта короткая позиция в жилье для большинства людей - самое крупное инвестиционное решение в жизни (после, возможно, выбора карьеры).



darts

кризис

некоторые российские ипотечные программы дорожают и останавливаются, чего и следовало ожидать. Нынешний кризис на мировых рынках пока довольно локален, не географически, но секторно. Бизнес, который пока встал с весны вообще - это перепаковка и продажа через CDO закладных. Наиболее эффективные игроки на британском и американском рынках вообще выдавали закладных на весь собственный капитал за три месяца. За это время они успевали перепаковать и продать закладные. Эти игроки обанкротились или приостановили операции к Июню. Те российские банки, что полагались на ту же модель, работали с чуть меньшим плечом, но, как я понимаю, все равно с капиталом на меньше, чем 12 месяцев, так что собственного капитала хватило до осени. Если перепаковка не заработает (а пока этого не видно), все они встанут. Ипотеки, наверное, в России все равно будут выдаваться - есть банки, связанные с нефтянкой или государством, которые на перепаковку не полагались - но конкуренция снизится.

child pic

о коммуналках, кооперативах и реальном но ненастоящем

Виктор Агроскин (vvagr) wrote,
@ 2006-05-19 00:54:00

И куда податься?
В США горсовет решает, кто имеет право проживать в частном доме. Могут принять решение о выселении.

http://news.yahoo.com/s/ap/20060517/ap_on_re_us/unmarried_couples

mi_b
2006-05-19 08:28 am UTC (link) Delete
Да, забавно - попало семейство под запрет коммуналок ;) Но вомущает-то тебя не этот идиотизм местного совета, а то, что он вообще вмешивается в пользование частной собственностью.

Мне кажется, что то, что тебя возмущает - проблема не содержательная, а терминологическая. Представь себе, что все это происходит не в городе, а в кондоминиуме, где собственником комплекса является кооператив жильцов. Ты будешь считать кондоминиум вправе принимать любые решения о выселении кого угодно из квартир итп, правда? Потому что частной собственности на квартиры у жильцов нет - есть собственность на долю в кондоминиуме и связанное с ней право жить в одной из квартир.

Так вот, в развитых странах, на самом деле, нет частной собственности на недвижимость, во всяком случае, в городах. То есть называется это частной собственностью, но на самом деле всем владеют всем такие кондоминиумы, под управлением горсоветов, а "владельцы"-частные лица - это пайщики коопертива. Уставы у этих коопертивов дают право голоса на выборах правления не только владельцам пая, но и арендаторам - вот такие у них уставы.

Если описать все в таких терминах, тебя это перестает возмущать?

(Reply to this)(Thread)

vvagr
2006-05-19 10:15 am UTC (link)
вот если на момент покупки дома всё это было оговорено контрактом - то перестаёт.

хотя само употребление термина "собственность", на мой взгляд, делает неправовой значительную часть этих ограниченмй.
Collapse )


Ссылка по теме: продавать кому попало тоже, может, будет кое-где нельзя: Local people with houses in some of Britain’s favourite beauty spotsmight have to obtain planning permission if they want to sell them to second-home buyers.



child pic

рынки, регулируемые и свободные

В Британии развелась куча агентов по недвижимости. Комиссии при продаже традиционно котировались на фиксированном уровне от стоимости дома. Когда цены на дома выросли в несколько раз, из двух возможных равновесий - снижение комиссий как процента стоимости или входа на рынок толпы новых агентов и увеличения расходов на рекламу услуг - рынок, конечно, выбрал второе: то, которое было хуже непрофессионалам. Поэтому на магазинных улочках в пригородах процентов 10 витрин - это агенства по недвижимости.

Один из таких агентов рассылает по районам вокруг нескольких станций рекламный журнальчик, где рекламирует выставленные на продажу дома и рассказывает, как они хорошо обслуживают клиентов. Волосы встают дыбом - если бы брокер так продавал в этой стране акции частным или профессиональным клиентам, он бы сел в тюрьму. Но рынок недвижимости тут свободный, FSA над ними не висит, поэтому хвастаются они в журнале такими историями:

(6 номер, стр 11), клиент приходит к ним и говорит, что ему после отъезда выросших детей стал великоват его дом, а давно унаследованный домик поменьше сдается задешево, поэтому он хочет свой основной дом поменять на дом поменьше, сдаваемый - продать, и получить кучу наличности для сбережения и веселой жизни. Агент же ему говорит, что поменять дом на поменьше - это запросто, а вот сдаваемый дом куда лучше заложить, полученный кредит в основном пустить на приобретение с плечом 1:6 еще пяти квартир для сдачи. Клиент, вроде, собирается так и поступить. При этом прогноз, куда двинется недвижимость, они даже не обсуждают, а все крутится вокруг того, насколько большое плечо можно получить.

То есть, человек пришел, собираясь резко уменьшить свой риск при падении рынка, а ушел, увеличивая его в несколько раз! Различия между деньгами, взятыми под залог и полученными от продажи, ни клиент, ни агент, видимо не понимают. При всех проблемах с регуляцией рынка ценных бумаг, такового на нем, все таки, не происходит.